„Specustawa mieszkaniowa” weszła w życie

Jolanta Pawłowska główny projektant
11 września 2018 r.

W dniu 22 sierpnia 2018 r. weszła w życie ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. z 2018 r. poz. 1496) czyli tzw. „specustawa mieszkaniowa”.
O założeniach i celach nowego prawa pisaliśmy już w poprzednim artykule (więcej na http://idea-house.pl/dla-biznesu/specustawa-mieszkaniowa/). Wówczas trwały konsultacje społeczne projektu ustawy, które wniosły do niej pewne zmiany.

Po pierwsze obniżono kryteria skali inwestycji, które mogą być objęte nowym prawem, i tak musi ona obejmować 25, a nie 50 mieszkań i 10, a nie 25 domów. Jest to rozwiązanie z pewnością korzystne dla mniejszych deweloperów i pozwoli na utrzymanie konkurencyjności rynku.
Sprecyzowano też zasady realizacji inwestycji handlowo-usługowych jako uzupełniających funkcję mieszkalną. Powierzchnia użytkowa przeznaczona pod działalność handlową nie może przekroczyć 20% powierzchni użytkowej mieszkań, przy czym ta część inwestycji nie uzyska pozwolenia na użytkowanie przed oddaniem do użytku części mieszkalnej.

Poza kryterium skali inwestycji, musi ona spełniać narzucone ustawą standardy. Przede wszystkim związane z odległością od przystanku komunikacyjnego, przedszkola, szkoły podstawowej oraz terenów rekreacyjnych . Ustawa dość liberalnie podchodzi do kwestii wysokości zabudowy, w mniejszych miastach zezwala na budynki 4-kondygnacyjne, a w większych (powyżej 100 000 mieszkańców) aż 14-kondygnacyjne lub wyższe, jeżeli takie występują w najbliższym sąsiedztwie. Nowy akt prawny nie nakłada żadnych obostrzeń związanych z procentem zabudowy lub ilością terenów zielonych, nie precyzuje też ilości koniecznych miejsc parkingowych. W związku z tym nie dziwi fakt iż władze miast są zaniepokojone takim kształtem nowego prawa.

Rada gminy ma możliwość wpływania na parametry zabudowy jedynie poprzez uchwałę o ustaleniu lokalnych standardów urbanistycznych. Może w niej zmienić parametry standardów lokalizacji i wysokości budynków o maksymalnie 50% od tych zawartych w specustawie oraz ustalić wymaganą ilość miejsc parkingowych.

Aby zrealizować inwestycje w oparciu o nowe przepisy należy złożyć wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji do rady gminy za pośrednictwem wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Obowiązkowym załącznikiem do wniosku jest koncepcja urbanistyczno-architektoniczna, która musi być sporządzona przez uprawnionego urbanistę lub architekta. Tym samym zrezygnowano z przeprowadzania konkursów na opracowanie takich koncepcji.
Wójt (burmistrz, prezydent miasta) ma obowiązek podać do publicznej wiadomości wniosek wraz z załączonymi dokumentami w Biuletynie Informacji Publicznej lub na stronie internetowej gminy oraz poinformować właściwe instytucje o możliwości przedstawienia swojej opinii. Wszelkie uwagi oraz opinie muszą zostać wniesione w terminie 21 dni.
W przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku rada gminy podejmuje uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji, w terminie 60 dni z możliwością jego przedłużenia o maksymalnie 30 dni. Podjęta uchwała stanowi załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę. Spełnienie warunków lokalizacyjnych inwestycji podlega odbiorom przeprowadzanym przez nadzór budowlany i jest również warunkiem uzyskania pozwolenia na użytkowanie inwestycji.
Nowy akt prawny wprowadza liczne zmiany w innych ustawach, w tym w Prawie Budowlanym (więcej na http://idea-house.pl/dla-biznesu/zmiany-w-prawie-budowlanym/)

Udogodnienia związane z lokalizacją inwestycji mieszkaniowych są tymczasowe – ustawa straci swą moc z dniem 31 grudnia 2028 roku.

Treść ustawy dostępna na stronie:
http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20180001496