Maksymalnie dwa lokale mieszkalne w domu jednorodzinnym

Aneta Barcikowska asystent architekta
1 lutego 2018 r.

Miniony rok w polskim prawie obfitował w zmiany. Reformy objęły również branżę budowlano-inwestycyjną. Wprowadzona została m.in. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomościami, która zmienia zapisy m.in. Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Jej treść może istotnie wpływać na plany deweloperów oraz właścicieli nieruchomości. Jednym z zapisów tejże Ustawy jest ograniczenie ilości lokali mieszkalnych możliwych do wydzielenia w domu jednorodzinnym do dwóch. W art. 2 dodano ust. 1a w brzmieniu:

„1a. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.”

Co niesie za sobą powyższy zapis? Do niedawna prawo nie określało ilości lokali mieszkalnych możliwych do wyodrębnienia w domu jednorodzinnym. Stanowiło to wyraźną lukę prawną, którą inwestorzy chętnie wykorzystywali. Dochodziło w tej kwestii do wielu nadużyć. Na terenach przeznaczonych przez Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub Warunki Zabudowy (WZ) pod zabudowę jednorodzinną powstał szereg budynków, w których zaraz po wybudowaniu wyodrębniano kilka (lub nawet kilkanaście) lokali mieszkalnych. W wyniku takiego postępowania budynki te nigdy nie były użytkowane jako domy jednorodzinne. Zamiast tego przekształcane były w zabudowę wielorodzinną, chociaż ta nie była dopuszczona na danym terenie przez MPZP lub WZ i nie otrzymałaby pozwolenia na budowę. W efekcie na terenach przeznaczonych przez planistów na osiedla spokojne i kameralne powstały ciasne, zatłoczone skupiska mieszkań z niedostosowaną do tak silnej urbanizacji infrastrukturą. Obiekty powstałe w ten sposób nie spełniają szeregu przepisów , w tym przepisów przeciwpożarowych, którym podlegać powinny budynki mieszkalne wielorodzinne, a które nie są wymagane w przypadku domów jednorodzinnych.

Inną sytuacją wykorzystywania opisanej luki prawnej był zakup istniejących już dużych domów jednorodzinnych, podział na mniejsze lokale mieszkalne i sprzedaż, bądź wynajem tychże mieszkań.

Powyższe praktyki były powszechne wśród inwestorów i stanowiły realny problem dla utrzymania ładu przestrzennego. W celu uniemożliwienia takich procederów wprowadzono zapis w Ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości ograniczający liczbę lokali mieszkalnych możliwych do wydzielenia w domu jednorodzinnym do dwóch. Dotychczas w trakcie procedury wydzielenia lokali mieszkalnych w domach jednorodzinnych nie sprawdzano zgodności z MPZP, WZ czy wydanym pozwoleniem na budowę. Zmieniło się to wraz ze zmianą przepisów. W nowych przepisach wprowadzono zakaz wydzielania lokali mieszkalnych niezgodnych w MPZP, WZ czy wydanym pozwoleniem na budowę.

Egzekwowanie nowego prawa ma umożliwiać  zapis dodany w art. 7 ust.3:

„3. W razie ustanowienia odrębnej własności lokalu bez zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 ust. 3, powództwo o stwierdzenie nieważności takiego ustanowienia może wnieść również właściwy z uwagi na położenie nieruchomości wójt, burmistrz, albo prezydent miasta, starosta.”

Ustawa weszła w życie z dniem 11 września 2017 r.

Zachęcamy do zapoznania się z całością Ustawy, dostępną pod adresem:
http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20170001529