„Specustawa mieszkaniowa”

Jolanta Pawłowska główny projektant
13 kwietnia 2018 r.

Od 15 marca 2018 roku trwają konsultacje społeczne projektu Ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących zwanej „specustawą mieszkaniową”. Niewątpliwie, w końcu dostrzeżono fakt iż realizacja przedsięwzięć deweloperskich w Polsce jest procesem długotrwałym, złożonym i często obarczonym bardzo dużym ryzykiem, co ma wpływ na ostateczny koszt mieszkań. Innym czynnikiem kształtującym ceny mieszkań jest mała dostępność terenów, która zmniejszyła się jeszcze bardziej przez nowelizację ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Nie ulega wątpliwości że planowane zmiany w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym jeszcze pogorszyłyby tę sytuację (wiecej na http://idea-house.pl/dla-biznesu/wazne-zmiany-w-ustawie-o-planowaniu-i-zagospodarowaniu-przestrzennym/). Stąd też inwestycji objętych specustawą mieszkaniową, niestety, nie będą obowiązywały wszystkie zapisy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, a tych zlokalizowanych w granicach administracyjnych miast również przepisy o ochronie gruntów rolnych i leśnych w zakresie gruntów rolnych.

Należy zwrócić, przede wszystkim, uwagę na fakt, iż nie każde przedsięwzięcie może być objęte projektowaną ustawą, aby tak się stało spełnione muszą zostać ściśle określone kryteria. Przede wszystkim inwestycja musi obejmować minimum dwa budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali nie mniejszej niż 50 lub nie mniej niż 25 domów. Wyklucza to inwestycje drobne oraz indywidualne. Lokalizacja nieruchomości musi spełniać kryteria nie tylko dostępu do drogi publicznej oraz mediów, ale również maksymalnej odległości 1 km od przystanku publicznego transportu zbiorowego i placówki podstawowych usług handlowych oraz 3 km od szkoły podstawowej, przedszkola i terenów rekreacyjno-sportowych. Ustawodawca określił też maksymalną wysokość budynków w zależności od wielkości miasta, w którym mają one powstać.

Ustawa dotyczy zarówno terenów nie objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jak i tych objętych takim planem, nawet jeżeli jego ustalenia są niezgodne z zamierzonym przedsięwzięciem. W takim wypadku zgody na inwestycję musi udzielić rada gminy w formie uchwały. W przypadku terenów nie objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego decyzję w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wydaje właściwy wojewoda, jednak do wniosku o taką decyzję należy załączyć zgodę właściwego wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.

Specustawa mieszkaniowa bez wątpienia budzi wiele kontrowersji i obaw. Przeważająca ich część dotyczy lęku przez samowolą deweloperów, co jest przesadzone, gdyż uzyskanie decyzji o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wcale nie będzie proste i nadal dużo łatwiejsze będzie inwestowanie w oparciu o obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Bardziej niepokojące jest usunięcie z tego procesu niezależnych urbanistów. Zastąpienie ich roli obowiązkowym otwartym konkursem urbanistycznym, organizowanym przez inwestora, budzi uzasadnione obawy, że zostanie on sprowadzony do przetargu ofert. W obecnym kształcie ustawa nie zawiera żadnych wytycznych co do jego przeprowadzania. Dodatkowo, nie objęcie inwestycji mieszkaniowych przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym spotęguje ryzyko wadliwej urbanizacji terenów.

Niewątpliwie pozytywnym jest fakt, iż odwołanie od decyzji o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej musi zawierać nie tylko zarzuty odnoszące się do decyzji i zakres żądań, ale również dowody uzasadniające to żądanie. Określono też maksymalny 2-miesięczny termin rozpatrywania skarg w trybie przepisów ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Dzięki temu decyzje o lokalizacji inwestycji mieszkaniowych nie podzielą losu decyzji o warunkach zabudowy, które miesiącami, a nawet latami są rozpatrywane przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

Ostateczny kształt specustawy mieszkaniowej będzie znany po konsultacjach społecznych. Jej wejście w życie zaplanowano na koniec drugiego kwartału bieżącego roku.

Projekt ustawy jest dostępny na stronie:
https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12309302/katalog/12496184