Ważne zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Maciej Mańkowski architekt
27 listopada 2017 r.

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa zgłosiło projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Najważniejsze zmiany z perspektywy inwestora to wprowadzenie nowych zasad w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy (WZ), nałożenie na gminę obowiązku wyznaczenia obszarów zurbanizowanych (OZ), oraz wprowadzenie nowego instrumentu planistycznego w postaci obszarów zorganizowanego inwestowania (OZI).

Zgodnie z projektem ustawy zmianie ulegną kryteria uzyskania przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy. Uszczegółowione zostaną parametry jakie będzie musiała spełniać działka budowlana, na której inwestycja ma być realizowana, m.in. geometria działki, dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie terenu. Inwestowanie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy miałoby dotyczyć tylko terenów specjalnie do tego przygotowanych.

W projekcie ustawy z dnia 20 września 2017 r. pojawił się kontrowersyjny zapis o zależności możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy, od spełnienia warunku dobrego sąsiedztwa. Projekt zakłada m.in. że działka przeznaczona pod inwestycję będzie musiała sąsiadować z działką już zabudowaną, budynkiem innym niż budynek pomocniczy. Oznaczałoby to brak możliwości uzyskania warunków zabudowy dla działek budowlanych, które nie posiadają zabudowy w bezpośrednim sąsiedztwie. Koncepcja ta wywołała  wiele protestów, w trakcie trwania konsultacji społecznych. W związku z tym pojawiła się już informacja o planowanej zmianie projektu ustawy, która miałaby zmienić kontrowersyjny zapis. Bezpośrednie sąsiedztwo nie byłoby już koniecznością, ale jednocześnie o warunki zabudowy mógłby wystąpić tylko właściciel lub użytkownik wieczysty gruntu.

Zmianie ulegnie także termin ważności wydanej decyzji o warunkach zabudowy i ma on wynosić 2 lata. Decyzje wydane przed wprowadzeniem zmian również byłyby ważne 2 lata, licząc od dnia wejścia w życie nowelizacji.

Zgodnie z nową ustawą, w celu zachowania ładu, oraz zwartego charakteru układu przestrzennego, na gminę zostanie nałożony obowiązek wyznaczenia w studium obszaru zurbanizowanego (OZ). Na tym obszarze ograniczona zostanie możliwość uzyskania warunków zabudowy dla obiektów o innej charakterystyce, niż  te znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie, będące częścią OZ.

Obszar zorganizowanego inwestowania (OZI) to nowe narzędzie urbanistyki operacyjnej, obejmujące akt planowania przestrzennego oraz szereg procedur jego realizacji. Jest to instrument planistyczny, który przy wprowadzeniu ograniczeń o charakterze rodzajowym i obszarowym, miałby służyć współpracy gminy z inwestorami przy realizacji dużych zamierzeń inwestycyjnych.

OZI poprzez inne niż w przypadku planu miejscowego regulacje sposobu procedowania i finansowania, miałoby na celu uproszczenie procesu inwestycyjno–budowlanego. Ustawa zakłada również większą rolę inwestorów w procesie przygotowania planu regulacyjnego, oraz w swoistym partnerstwie publiczno-prywatnym, przy podziale zadań inwestycyjnych w ramach OZI.

W przypadku niezgodności planu regulacyjnego z obowiązującym studium lub MPZT OZI będzie miało nadrzędne znaczenie.

Szacowanym terminem wejścia w życie nowelizacji ustawy jest marzec / kwiecień 2018 r.

Prezentacja dotycząca zmian w systemie planowania przestrzennego: http://mib.gov.pl/files/0/1798106/planowanieGKUA30102017.pdf

Treść projektu Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20170001073